Кто такой девелопер и чем он занимается?

Некоторые путают девелоперов с застройщиками, а зря. Сам термин пришел в русский язык из английского и означает «развивать». Цель девелопера – в получении прибыли. Есть несколько направлений профессии. Обычно субъекты рынка недвижимости покупают землю или здание, улучшают и позже продают дороже.

Если говорить простыми словами, то девелопер покупает что-то и старается максимально улучшить, развить. Все это делается с одной целью – продать дороже. В строительстве такая деятельность встречается крайне часто. Круг обязанностей очень широкий:

• приобретение земли или объекта, определение его потенциала;
• анализ рынка для эффективного использования покупки;
• создание начального плана будущего проекта;
• формирование концепции объекта и эскизов проекта;
• получение всех необходимых документов для начала строительства;
• контроль всех этапов выполнения плана;
• маркетинговые исследования;
• сдача объекта в аренду;
• продажа готового здания или участка.

Профессионал в строительстве также занимается решением всех поточных финансовых вопросов. Именно специалист должен найти инвесторов, рассчитать все траты и риски. Девелопер общается с банками, если необходимо взять кредит для строительства. Также необходимо согласовывать проект в разнообразных инстанциях. Профессиональных девелоперов в России немного, поэтому конкуренция невысокая.

Отсутствие специалистов обусловлено тем, что требуется много знаний в различных сферах. При этом профессия хорошо оплачивается и довольно востребована. Девелопер может заниматься интересными проектами, поэтому работа обычно приносит удовольствие. При этом последнее время наблюдается кризис на рынке недвижимости. Такая тенденция негативно сказывается и на девелоперах.

Непонимание терминов часто приводит к серьезным путаницам. Застройщик является владельцем проекта, временным собственником объекта. В результате процесс также можно назвать покупкой с целью улучшения и развития. Однако девелопер отличается от строителей. Застройщик – юридическое определение. Согласно закону это лицо, которое несет ответственность. А вот девелопер – термин экономический. Этот специалист является предпринимателем. Разница в том, что главная задача девелопера заключается в увеличении стоимости здания или земли.

Важно понимать, что формально за качество конечного результата отвечает именно застройщик. Сам девелопер привлекает инвесторов, обеспечивает рекламу и занимается конечной реализацией. Редко такой специалист выступает в роли застройщика, это совсем разные сферы деятельности. Только крупные концерны или корпорации могут работать сразу в нескольких направлениях. На межрегиональных рынках есть другие формы работы. Большая компания-девелопер может иметь несколько предприятий-застройщиков в регионах. В таком случае головной офис отвечает за информационную и рекламную поддержку. Мелкие компании занимаются непосредственно строительством.

Так, девелоперы и застройщики могут пересекаться. Они всегда работают вместе, однако отвечают за разные процессы. В случае серьезных нарушений за некачественную постройку будет отвечать именно застройщик.

Девелопер занимается увеличением ценности объекта недвижимости. Однако различают несколько направлений профессии. Разница заключается в способах поиска инвесторов. Перечислим основные разновидности девелоперов.

• Спекулятивный. Сам девелопер выполняет функции инвестора. Для реализации проекта используются личные средства специалиста или же банковские кредиты. В таком случае девелопер самостоятельно финансирует выбранный проект, ведет организацию и контролирует строительные работы. В конце специалист ищет покупателей или арендаторов для объекта. Такой вид деятельности обычно используется при строительстве торгово-развлекательных комплексов. Спекулятивный девелопер берет на себя все риски и в итоге получает всю прибыль.
• BTS-девелопмент. Такой вид деятельности довольно простой, но интересный. Деятельность специалиста производится непосредственно под заказчика. Это снижает часть риска. Девелоперу не придется искать покупателя после того, как проект будет готов. В вольном переводе это означает «строительство под заказчика». Схема работы сильно отличается от предыдущего варианта. К девелоперу обращается инвестор с заказом на постройку определенного объекта. Для примера: предприятие вкладывает средства в строительство дома для своих рабочих. Девелоперская компания в такой ситуации должна иметь множество разных специалистов или связей с ними. Так, придется заниматься проектированием и консультацией, а также самим строительством. В некоторых случаях проект у инвестора уже есть, поэтому девелопер выполняет лишь две последние функции.
• Fee-девелопмент. Такое понятие означает развитие за вознаграждение. Вид деятельности подразумевает полный девелоперский цикл, который реализуется на средства от инвесторов. Человек или компания могут просто прийти к девелоперу и попросить на свое усмотрение вложить их средства. В таком случае специалист должен подобрать вариант для инвестирования в строительство или же реконструкцию объекта так, чтобы инвестор получил максимальную выгоду. Сам девелопер получает вознаграждение.

Девелопмент разделяют не только по способу привлечения инвесторов. Специалист может работать с определенным типом недвижимости. Стоит отметить, что крупные компании обычно занимают все ниши.

• Загородные дома. Деятельность в элитной недвижимости считается довольно перспективной и интересной. Девелопер в таком случае развивает исключительно жилые дома за пределом города.
• Коммерческая недвижимость. Специалисты по промышленным объектам получают большую часть прибыли от того, что сдают в аренду готовые помещения. Масштабы могут быть разными. Так, девелопер может развивать как складские помещения, так и объекты для заводов, производств.
• Участки земли. Такая схема работы сопряжена с высоким риском, и реализация проекта требует много времени. Девелоперская компания приобретает участок и развивает его. Специалисты улучшают территорию, оформляют документы, проводят различные коммуникации. В дальнейшем земля разделяется на участки под застройку. Конечный покупатель получает комфортные площадки со всеми необходимыми документами.
• Жилая недвижимость. Тут возможно не только строительство, но и реконструкция. Именно такой вид заработка считается самым распространенным. Специалисты оценивают совокупность факторов, которые влияют на конечную стоимость жилья. Обычно учитывают экологичность территории, где будет проходить строительство. Также важно нахождение поблизости развитой инфраструктуры. Дополнительно девелопер прогнозирует примерный уровень дохода тех, кто будет покупать жилье в доме.

Крупные компании могут захватывать сразу все виды недвижимости и привлечения инвесторов. Однако чаще девелоперы выбирают определенную нишу и развиваются в ней. Спекулятивных специалистов не так много, ведь требуется хороший стартовый капитал, да и риски значительно выше. Это же касается девелоперов по земельным участкам.

Работа девелоперов требует больших вложений в себя – как в специалиста. Профессионал должен иметь знания сразу в нескольких сферах. При этом личные качества также играют большую роль. Работа связана с общением с различными людьми, с большим количеством постоянного стресса.

Стрессоустойчивость и аналитический склад ума очень важны в профессии. Также специалист должен быть целеустремленным, обладать организаторскими способностями и лидерскими качествами. Организационно-административная деятельность очень важна для девелопера. Так, специалист должен уметь подбирать команду и организовывать ее работу. Также придется много общаться с представителями различных инстанций, где понадобятся выдержка, умение убеждать.

Девелопер может нанимать помощников, что компенсирует отсутствие знаний в каких-либо сферах. Однако необходимо уметь правильно подбирать кадры. Для этого понадобятся не только личные навыки, но и опыт.

Успешный бизнес требует от девелопера многозадачности. Нужно уметь правильно оценивать текущее состояние рынка недвижимости. Профессионал может проанализировать тенденции в этой нестабильной сфере и сделать верные выводы. Следует уметь вовремя принять решение об изменении профиля объекта. Важно не только сделать это, но и правильно организовать весь процесс.

Быстрые решения на основе аналитических данных позволяют увеличить доходность проекта. Для этого девелоперу необходимо иметь хотя бы теоретические инженерно-строительные знания, а лучше обладать практикой в этой сфере. Профессионал должен иметь высшее образование: экономическое, юридическое или же техническое. Дополнительно необходимы знания технологии строительства, глубокое понимание рынка недвижимости.

Квалифицированный девелопер должен досконально знать все юридические, финансовые, инженерно-строительные тонкости работы. Дополнительно специалисту необходимо разбираться в рекламе и маркетинге. Обычно каждый девелопер имеет знания в архитектуре. Для организации и реализации проекта важно уметь юридически оформлять все сделки и этапы.

Стать девелопером совсем непросто. Для начала следует получить высшее образование. Только после этого можно начать развитие в профессии. Перечислим лучшие вузы.

• Московский открытый институт. Лучше идти на отделение «Строительство».
• Московская Академия предпринимательства при Правительстве Москвы. Тут можно отучиться на экономиста.
• МосГУ. Отлично подходит специальность «Экономика предприятия».
• МИСиС. И тут можно получить экономическое образование.
• НИУ «МЭИ». Отделение «Экономика» будет самым удачным вариантом в этом заведении.

В России девелопмент развивается постепенно. Именно с этим связано небольшое количество квалифицированных специалистов. Обычно в эту сферу приходят из строительного бизнеса. Девелопером может стать проектировщик или же руководитель проектами. Вот только учиться в этой области придется постоянно.

Больших успехов могут добиться те, кто получил высшее экономическое, строительное или финансовое образование. Реже в сферу недвижимости приходят выпускники технических факультетов. Отдельной специализации нет ни в одном институте, поэтому следует искать близкие по смыслу.

Специалисту не помешает образование в сфере маркетинга. Сегодня есть множество успешных девелоперов с техническими дипломами. Однако ограничиться только институтом не получится. Придется походить на курсы английского языка и заняться повышением квалификации. Не повредит специализация business administration (МВА). Это поможет правильно рассчитать финансы, распознать перспективы. Также девелопер должен уметь наладить и использовать связи, привлекать инвесторов. Дополнительно придется активировать навыки управленца, чтобы координировать деятельность других участников процесса.

Большим преимуществом для профессионала будут IPP (Individual Professional Project). Это такие стажировки в реальных условиях. Они позволяют получить практический опыт. Последнее очень ценится в профессии. Девелоперам без опыта не доверяют, ведь риски слишком большие. Есть и Школа менеджеров «Арсенал». Там на курсе «Управление недвижимостью» есть возможность получить базовые знания по специальности. После получения минимальных навыков можно идти в девелоперскую компанию.

Руководство проектами в данной сфере сопряжено с ответственностью за успех многомиллионного бизнеса. Профессионалы много и усердно работают, что полностью компенсируется в случае успешного проекта. Девелоперов с хорошими знаниями мало, поэтому большие компании часто предлагают дополнительные бонусы и социальный пакет. Зарплата по России составляет 25 000–100 000 руб., по Москве – 40 000–160 000 руб.

При этом оплата формируется из двух частей: ставки и бонусов. Первое оговаривается заранее и не меняется в зависимости от проекта. А вот бонусы состоят из процента от общей стоимости объекта. При этом многое зависит и от места работы, квалификации. В крупной компании обычно платят больше, особенно при наличии необходимых знаний и опыта. Небольшие фирмы занимаются более мелкими проектами, а значит, и оплата будет отличаться. Однако в последнем случае и рисков, и ответственности будет меньше. При выборе стоит ориентироваться на собственные знания и умения.

При должном опыте можно и вовсе не работать на фирму. Девелопер может просто собрать собственную команду специалистов и вести предпринимательскую деятельность. В этом случае уровень дохода зависит исключительно от специалиста. Однако риски в такой ситуации также ложатся на девелопера, а не на компанию. В случае провального проекта расходы будут очень большими.

Развитие в данной сфере зависит от множества факторов. Карьера обладает особой спецификой. Обычно девелопер уже имеет опыт управления несколькими проектами. Специалист может самостоятельно нанимать квалифицированных работников и брать на себя максимум ответственности. Главная перспектива заключается в открытии собственного дела. В качестве альтернативы можно рассматривать место в совете директоров большой компании. Обычно развитие начинается с работы в формате fee-девелопмента. Выполнение задач от крупных инвесторов позволит сделать себе имя на удачных проектах.

Со временем клиенты проникнутся доверием, и можно будет развивать полностью самостоятельную деятельность. В этом случае используется спекулятивный вид деятельности. Прибыль в этом случае растет в десятки и сотни раз, а вместе с ней и риски. Перечислим примеры успешных российских компаний.

• Группа ПИК, Москва. Компания является лидером и строит порядка 7,4 миллиона м2 недвижимости различного вида.
• Группа ЛСР, Санкт-Петербург. Объемы строительства также поражают воображение – порядка 4,1 миллиона м2.
• Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край. Компания отстроила порядка 1,5 миллиона м2.

Однако не стоит полагать, что лишь объемы строительства играют ключевую роль в определении лидера. На самом деле показатель важный, но не ключевой. Некоторые компании привлекают больше клиентов и имеют лучшую прибыть благодаря сбалансированности ведения бизнеса. При выборе линии развития важно определиться, насколько специалист хочет брать на себя высокие риски. Если неудачных проектов будет много, то клиенты просто перестанут доверять. Это приведет к гибели компании.