Выбираем участок под строительство дома

Участок под строительство дома — это не просто абстрактные квадратные метры и площадка для работ. Нужно обязательно знать, на что обратить внимание при покупке земельного участка для строительства жилого дома. Люди, знающие, как выбрать землю, точно получат преимущество перед теми, кто в этом не разбирается и смотрит только на внешний вид.

Начать стоит с транспортных линий. Асфальтированная трасса — едва ли не лучший из возможных вариантов, по крайней мере, поначалу. Но стоит подумать, не будут ли там ездить тяжёлые грузовики, в том числе:

• срезающие путь;

• обходящие весовой контроль;

• уходящие мимо платных участков.

Грунтовая дорога хуже всего. Любой дождь или таяние снега надолго делают её непроходимой для большинства видов обычного транспорта. Даже пожарным машинам и другим автомобилям повышенной проходимости нелегко пробраться в такой ситуации. Некоторое исключение составляет только песчаная земля, куда влага уходит быстро. Бетонные дороги лишены таких недостатков, но быстро по ним не поездишь, да и подвеска машин ощутимо страдает.

В случае отсыпного подъезда качество может быть очень даже разным. Необходимо внимательно оценить все технические нюансы и тщательно осмотреть всю трассу. Крупные устойчивые лужи — первый признак проблем. Также очень плохо проявляют себя «отсыпки», в которых есть резкие подъёмы: на таких местах весьма вероятно появление дефектов, разрушение щебня.

Из технических коммуникаций на новом участке должны быть хотя бы электричество, вода и канализация. Причём если автономную канализацию ещё можно обустроить своими силами, то зависимость от качества электроснабжения критическая всегда. Без энергии даже скважина или колодец не позволит толком обеспечить водоснабжение. Для дома площадью свыше 150 кв. м категорически необходимо заводить газ на участок.

Не стоит уповать на то, что какие-либо коммуникации могут появиться со временем. Практика показывает, что ожидание нередко затягивается, а стоимость дополнительного подключения вырастает по сравнению с вариантом, когда уже всё есть изначально. Доступ в интернет почти обязателен для городских окраин и для пригородных территорий, а вот в более отдалённых местах о нём не так уж важно думать.

По этим критериям тоже стоит тщательно выбирать территорию под застройку. Так, если рядом река, озеро или водохранилище отделены только невысокой дамбой, а сама местность расположена в низине, это значит, что при любом прорыве или перехлёсте затопление произойдёт очень быстро. Трудности могут возникнуть и там, где связь с внешним миром обеспечивают понтоны. Весной и с приходом осени они могут расстраиваться, и двигаться по ним порой бывает небезопасно. Даже если проложен единственный капитальный мост, нужно уточнять, не изношен ли он, не будет ли снесён ледоходом.

Убедившись, что риска наводнения нет, успокаиваться рано. Обязательно следует проверить уклон конкретного участка. Наиболее удобно строить дома, если он не превышает 3%, да и срок службы здания увеличивается. Однако порой всё же приходится строить на склоне холма, тем более что самая высокая точка меньше других затопляется весной или при обильных дождях.

Немаловажно и то, куда направлен наклон. Если он идёт с возвышенности ещё большей, то зимой может возникать эффект «морозного мешка» – холодный воздух упирается в дом, и обогревать его становится тяжелее, дороже. Наилучшим решением будет уклон на юг либо незначительные уклоны от центра во все стороны. К сведению: при наклоне свыше 20% не помогает особо ни выравнивание, ни создание террас — придётся готовить индивидуальный проект особой сложности. Сильно наклонённые участки не рекомендуется использовать без глубокой сейсмической и инженерной экспертизы; однако сложности подчас компенсируются прелестным видом на холмы и горы.

Качество грунта тоже игнорировать не стоит, и чем круче склон, тем оно важнее. Наибольшие неудобства для строительства создают:

• глинистые почвы;

• супеси;

• суглинки;

• грунты с большим количеством торфа.

Даже если летом они ведут себя нормально, то при увлажнении и/или в холодную погоду могут доставить множество неприятностей. В ряде случаев приходится платить за полное комплексное исследование, но полученные данные того стоят. Лесная и садовая почва тоже недостаточно хороши. При любой возможности следует отдавать предпочтение хрящеватому и первичному скалистому грунту толщиной более 1 м.

Точно узнать вид почвы и её свойства помогает шурф. Глубина рытья составляет не менее 2,5 м. Определить глубину промерзания помогут не только средние нормативы, но и информация от тех, кто уже поселился поблизости. К сведению: построить надёжный дом можно даже на сырой глине, склонной к морозному пучению, но фундамент окажется заметно дороже в исполнении.

Чистота воздуха, воды и почв обращает внимание даже самых завзятых ценителей городского комфорта, потому что брать ещё и плохие условия жизни никто не хочет. Но нужно смотреть не только на внешний вид. Подчас лишь комплексная экспертиза может подтвердить безопасность воды в реке и овощей на огороде. Кроме того, даже колодцы и артезианские скважины не всегда так уж чисты; вполне разумно проверять и их.

Очень важно, чтобы в радиусе 5-7 км не было никаких ферм, даже заброшенных, а также полей, даже запущенных (их могут восстановить, и вот тогда дурной запах, химикаты и прочее дадут о себе знать). То же самое касается и любых других промышленных зданий, складов. Особенно вредными считаются такие производства:

• выпуск и утилизация аккумуляторов, солнечных батарей;

• выплавка свинца;

• обогащение и дальнейшая переработка руды;

• кожевенное производство;

• нефтехимия;

• металлургия;

• лакокрасочное производство;

• предприятия по выпуску микросхем, процессоров;

• объекты, где работают со взрывчаткой, биологическими отходами, микроорганизмами.

Даже если промышленности нет вовсе, нельзя исключать наличие пестицидов на бывших сельских землях. Они могут находиться и на бывших складах, причём риск сохраняется даже в радиусе 500-800 м от них. Ещё нужно проверять наличие скотомогильников и рекультивированных мусорных полигонов.

Нужно помнить, что совершенно идеальных в плане экологии земель в XXI веке нет нигде на планете. Можно говорить только о большей или меньшей безопасности на конкретном участке. Если территорию осваивает крупный застройщик, готовящий коттеджный посёлок, он может заказать мониторинг, длящийся год и даже больше. Такой мониторинг сопровождается исследованиями в аттестованных лабораториях. Частному застройщику едва ли можно добиться подобного уровня, но пренебрегать даже однократной комплексной экспертизой всё же не стоит.

Один из самых важных советов при покупке земельного участка под строительство жилого дома — это внимательное изучение кадастровых карт и прочих подобных документов. Не исключено, что по факту территория меньше, чем указано в объявлении и даже в договоре — но кадастр позволяет узнать всё точно. Там же приводится полная площадь участка и категория его использования, то есть становится ясно, можно строить на конкретной земле или потребуется перевод в иную категорию сначала. На сельскохозяйственном и лесном фонде поселиться нельзя, и любые судьи, прокуроры и иные надзорные органы будут это пресекать.

Ещё, прежде чем выбрать место для частного дома, нужно посмотреть, как могут использоваться соседние земли. Если там разрешено промышленное производство, значит, оно вскоре уже может появиться, и тогда даже прекрасное экологическое состояние быстро ухудшится. Полезно знакомиться и с генеральным планом. Он преподносит как приятные (будущее строительство школ и детских садов, благоустройство территории), так и скверные (в двух шагах от тихого уголка пройдёт оживлённая трасса) сюрпризы.

Сделать выбор правильно — это значит ещё и обойти стороной территории с особо охраняемой природой, памятники истории и архитектуры. Продать или обменять такое жильё впоследствии будет весьма проблематично, а как максимум, понадобится буквально каждое действие, особенно капремонт, проводить через изнурительные согласования.

Разумеется, не стоит также выбирать для загородного проживания места:

• на торфяниках и рядом с ними (торфяной пожар страшнее лесного);

• вблизи газопроводов, нефтепроводов, железных дорог (любая авария грозит серьёзными последствиями);

• на расстоянии ближе 50-80 километров от любой границы;

• вблизи военных объектов, даже законсервированных, а также рядом с ведущими к ним дорогами (шанс попасть под удар тяжёлого оружия или столкнуться с очень злыми диверсантами мало кого обрадует).

Нежелательно селиться также около:

• психиатрических больниц;

• кладбищ;

• крематориев;

• колоний (следственных изоляторов).

Помимо общей гнетущей атмосферы и плохой репутации, такие места бывают довольно опасны. Сбежавший преступник или ненормальный человек может доставить массу неприятностей. Ещё не стоит селиться вблизи заведений с сомнительной репутацией (это могут быть не только придорожные кафе, но и любые другие учреждения, организации) – тут нужно узнавать у местных, на форумах.

Даже относительно нормальные люди и виды деятельности могут создавать шум и иные проблемы. Не стоит строиться вблизи спортивных объектов, пляжей, сельских клубов. Нехорошо жить ещё там, где любят проводить пикники на природе. Ещё во многих населённых пунктах, даже крупных, часть территории отделена от основной застройки железной дорогой или автотрассой. В таких условиях жить очень неудобно, и только веские иные факторы компенсируют это обстоятельство.

Снизить шансы на успешную продажу в будущем и сократить цены может и прочее плохое соседство. Его создают:

• ЛЭП;

• промзоны;

• старые здания в плохом состоянии;

• близкие многоэтажные дома (разглядывание участка с балкона мало кому понравится);

• мусорные контейнеры;

• хозяйственные дворы магазинов;

• гаражная застройка;

• заброшенные, сгоревшие сооружения.

Однако некоторые «спутники», напротив, повышают привлекательность дома, если его понадобится продать. Речь идёт, к примеру, про озёра и водоёмы (незаболоченные), леса и благоустроенные парки, достопримечательности, вид на горы или на море. Все такие моменты нужно взвесить заблаговременно.

Даже если решение в целом принято, стоит учесть, в какую сумму обойдётся участок сейчас, и насколько рентабельным он будет в дальнейшем. Планируя постоянно жить на новом месте, точно не стоит выбирать участки дальше 5-7 км от крупных населённых пунктов или хотя бы от станций железной дороги. Дачный дом можно строить гораздо дальше, даже в 30 км и более от ближайшего жилья — но тут уже ограничивает целесообразность столь дальних поездок и возможность выбраться к людям в случае ЧП.

В горах точно не стоит строиться там, где уклон составляет 33% и более. Именно эти места особенно часто подвержены лавинам, селям и оползням. Точнее определить стабильность горной площадки можно с учётом растительности на ней, состояния грунтовых вод и влажности почвы. Желательно держаться подальше от края возвышенностей, от пропастей и ущелий, от горных рек и водопадов.

Жизнь на берегу моря или океана довольно привлекательна, но не все знают, что водоохранная зона в таких местах — не менее полукилометра. Теоретически, закон не запрещает селиться и там, но застройщики должны будут учитывать сотни противоречивых регламентов и положений, так что лучше не рисковать. И даже по соображениям собственной безопасности лучше жить не менее чем в двухстах метрах от кромки прибоя. Кроме того, прибрежное строительство обойдётся в ту же сумму, что и частный дом в крупном областном центре, или даже дороже. Потребуется тщательная разведка свойств грунта.

Нельзя игнорировать и опасность стихийных бедствий. Так, идея поселиться вблизи устья реки, впадающей в большое море, должна быть оставлена сразу. Достаточно небольшого нагона воды ветром, чтобы пришлось раскаиваться в своём выборе. Сели грозят там, где узкое ущелье, долина реки или сухое русло примыкают к крупному естественному или искусственному водоёму.

Обширные равнины европейской части России практически полностью защищены от землетрясений, то же самое можно сказать и про Урал. В большинстве регионов страны приходится остерегаться лесных пожаров, и потому не рекомендуется селиться вплотную к деревьям или высыхающим летом лугам, граничащим с лесами. Если планируется заняться личным подсобным хозяйством или цветоводством, полезно узнать, на какие культуры рассчитана территория, а какие растения там выращивать сложно или невозможно. И, разумеется, стоит помнить про соотношение площади дома и величины участка: они должны быть визуально соразмерны.