Стоит ли приобретать недвижимость в Черногории и как это лучше делать?

В детстве многие наверняка мечтали иметь домик у моря, ведь это так романтично – жить на курорте. Взрослые люди иногда покупают такую недвижимость даже не столько для того, чтобы жить здесь постоянно или приезжать в отпуск, не заботясь о бронировании, сколько для того, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. Та же Черногория ежегодно принимает в несколько раз больше туристов, чем здесь живет людей, а значит, на удачно расположенную квартиру в сезон будет постоянный спрос и она может быстро окупиться.

Изучая особенности недвижимости в Черногории, следует отметить, что у квартир и домов в этой стране может быть огромное количество преимуществ. Рассмотрим основные, касающиеся большинства выставленного на продажу жилья.

• Спрос на краткосрочную аренду жилья в Черногории в последние годы стремительно растет, и предпосылок для падения спроса не предвидится. В 2017 году количество гостей страны впервые перевалило за 2 миллиона человек и продолжает стабильно расти. Невысокие цены, по сравнению со многими другими курортами, привлекают сюда туристов, а еще государство установило безвизовый режим с большинством соседей и многими постсоветскими странами. Как итог, 20% гостей прибывают из Сербии, Россия и Украина вместе дают еще столько же, до 10% визитеров обеспечивает Босния и Герцеговина, но едут сюда также и богатые туристы из Западной Европы.

• Инвестиционная привлекательность жилищного сектора страны хороша тем, что для иностранных инвесторов сформированы прозрачные и реально действующие правила, поразительно напоминающие образцовый в этом плане Евросоюз. Кроме того, страна лишь после обретения независимости в 2006 году поняла, сколько может зарабатывать на туризме, потому здесь огромное количество жилого фонда построено уже после этой даты. Это значит, что тут много новых зданий, построенных по современным технологиям, кроме того, свободную квартиру для покупки найти не проблема.

• При желании в Черногории можно найти сравнительно недорогое жилье – тут даже примерно не работает показатель средней цены за квадратный метр. Все зависит от ряда специфических характеристик, например, историческая ценность здания повышает тарифы, а вот присутствие поблизости участка под перспективную застройку сильно снижает цену. Как итог, совершенно одинаковое жилье на расстоянии 300 метров друг от друга может иметь разную стоимость. Кроме того, на цены влияет и географический фактор – в престижной приморской Будве жилье самое дорогое, остальное побережье чуть дешевле, а вот в глубинке расценки куда ниже, хотя горы здесь тоже прекрасны.

• Налоговая и коммунальная политика в Черногории тоже только способствует тому, чтобы покупать здесь жилье. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке налог составит всего 3% стоимости, но если продавцом выступает сам застройщик, даже такой переплаты не будет. Ежегодный налог для владельцев составляет от 0,1% до 1% стоимости квадратного метра в этом регионе, но это в любом случае немного.

• Инвестирование не ограничивается вкладами в развитие жилья – более крупные инвесторы занимаются строительством инфраструктуры вроде школ с английским или русским языком преподавания, портов для яхт и многих других удобств. Подобное улучшение ситуации еще больше способствует тому, чтобы сюда массово ехали туристы, а значит, сдавать жилье здесь будет еще выгоднее.

• Черногория считается одной из самых чистых в экологическом плане страной, ведь здесь нет какой-либо серьезной промышленности, а потому дальнейший рост туристического потенциала видится вполне закономерным.

Естественно, определенные минусы тоже присутствуют, но их сравнительно мало и для многих людей они несущественны. Впрочем, именно для вас они могут оказаться серьезным недостатком, потому их также рассмотрим.

• Черногория имеет официальный статус кандидата на вступление в Евросоюз, однако пока что им не стала, и нельзя сказать, что это случится вот-вот. Для многих инвесторов с постсоветского пространства покупка жилья за рубежом является полезной еще и в контексте упрощенного получения Шенгенской визы, также владея квартирой в стране ЕС, можно претендовать на ВНЖ, а затем и на паспорт.

• В Черногории заметно провинциальное социалистическое прошлое – несмотря на внедряемые инновации, инфраструктура, по сравнению с Западной Европой, прихрамывает. Например, централизованного отопления нет практически нигде в стране, хотя зимой даже на сравнительно теплом побережье температура составляет всего 3-7 градусов тепла.

У местных принято отапливать помещения кондиционерами, однако тут уже может подвести электросеть – отключения из-за пиковой нагрузки все еще не являются диковинкой. Помимо прочего, менталитет и выучка местного персонала являются лишь чем-то средним между хваленой Европой и нашими неприглядными реалиями, что может отпугивать часть состоятельных туристов.

Как отмечалось выше, государство организованно подошло к развитию туристической инфраструктуры – как минимум земельные участки были отданы в руки частных застройщиков, а те, желая отбить потраченные средства, поспешили возвести огромное количество жилья. С одной стороны, обилие предложений должно было привести к определенному снижению цен на недвижимость, однако в случае с Черногорией видим, что здесь инвестиции уже начали окупаться.

Практика показывает, что при покупке жилья в Черногории есть немало смысла в том, чтобы не искать объект для покупки самостоятельно, а обратиться за помощью к местным консультантам. Сами вы вряд ли даже примерно сможете понять, почему дорогой дом стоит так много, а выбрав более дешевое жилье, не будете уверены, что знаете обо всех рисках такой покупки.

Специалисты отмечают, что в последнее время растущий спрос интенсивно подстегивает застройщиков и те стремятся как можно быстрее завершить возводимые объекты, из-за чего неизбежно страдает качество возведения. Учитывая, что в этой горной стране периодически случаются землетрясения, стоит неоднократно подумать, прежде чем приобрести квартиру в «необкатанной» новостройке.

Кроме того, нередко можно услышать жалобы на то, что здания, расположенные у подножья гор, обладают повышенной склонностью к постепенному крену и даже обрушению.

Что же касается первой линии, то приобрести жилье здесь будет многократно сложнее хотя бы за счет того, что здесь спрос со стороны особо состоятельных иностранцев особенно высок. Еще несколько лет назад некоторые влиятельные западные СМИ писали о том, что около 14% всей территории Черногории уже выкуплено иностранцами, и следует полагать, те интересуются первоочередно именно побережьем. Тем не менее, варианты есть даже здесь, просто будьте готовы выложить весьма значительную сумму.

Черногорский рынок жилья предполагает громадный разброс в плане цен – слишком много факторов влияет на ценообразование. Взять хотя бы жилищный фонд – вам может достаться квартира как в старой многоэтажке, ничем принципиально не отличающейся от типичной советской, так и в сравнительно новом здании, построенном уже во времена независимости с учетом всех современных требований по застройке.

Опять же, где-то в горах или даже в столице Подгорице цены могут оказаться чуть ниже средних, но большой вопрос, насколько окупится такая инвестиция, ведь статистика показывает, что преобладающее большинство иностранных туристов рвутся не столько в горы, сколько к морю.

Все эти факторы не позволяют определить среднюю цену квадратного метра – точнее, высчитать ее можно, но на практике она никакой пользы не приносит, ведь бывает и дешевле, и намного дороже. Если вы все-таки заинтересовались и хотите иметь хотя бы общее представление о том, на какую сумму следует рассчитывать, вам следует знать, что 40 тысяч евро – это минимальный капитал, позволяющий приобрести небольшую студию в 20 квадратов.

Небольшая квартирка семейного типа с площадью около 50 квадратов обойдется уже тысяч этак в 60.

Если вас интересует дом с земельным участком, во многом определять стоимость будет именно здание, а не сама территория. Например, 60-метровый домик во дворе на 200 квадратов может ориентировочно стоить около 80 тысяч евро, а вот просторная вилла площадью в 200 квадратных метров да с участком еще на 300 потянет на добрых 170 тысяч.

Разница в расценках зависит не только от близости к морю, но и от определенного географического положения. В первую очередь, в любом регионе очень ценится вид из окна, особенно впечатляющим считается жилье, из которого хорошо просматриваются и горы, и море.

Естественно, огромным бонусом является наличие у придомовой территории собственного выхода к морю, в идеале – собственного пляжа, куда посторонние, кроме как по приглашению хозяина, попасть не могут.

Если же говорить о регионах, то среди топовых мест обычно называют Будванскую Ривьеру (окрестности курортной Будвы) и Боко-Которскую (побережье Которского залива включительно с Тиватом).

Попытаться сэкономить можно, выбрав жилье где-нибудь на Барской Ривьере или даже в окрестностях Улциня. При этом нужно понимать, что стоимость его неспроста оказывается ниже – там возможностей для элитного отдыха меньше, туристы туда не так рвутся, а потому и прибыль, вероятно, будет не столь высокой.

Как становится понятно из вышесказанного, гражданство Черногории для приобретения недвижимости внутри страны, естественно, не требуется – собственно, государство как раз наоборот, заинтересовано в том, чтобы иностранцы вкладывали сюда свои деньги, а потому максимально упростило процедуру. Более того, хотя перспективы и сроки вступления Черногории в Евросоюз пока до конца неясны, многим получение паспорта этой страны уже сегодня кажется хорошим способом вскоре стать гражданином Европейского Союза.

Другое дело, что тут все не так просто – за фактическую продажу паспорта Черногория просит довольно много. На покупку недвижимости в глуши для получения документа придется заплатить от 250 тысяч евро, а в развитом регионе – от 350 тысяч, причем еще 100 тысяч в любом случае должны быть перечислены на счета самого государства. Более того, подобная опция предлагается не всем – в течение трех лет с момента запуска программы (2018-2021) нужно будет подать заявку, и из всех претендентов отберут всего 2 тысячи счастливчиков, которым разрешат участвовать.

При отсутствии больших денег можно пойти и более долгим путем, предварительно получив вид на жительство в стране. Если вы купили здесь жилье, вам выдается временный вид на жительство, который действует всего-то год – за это время надо закрепиться и получить дополнительные основания для того, чтобы остаться. Если вы не нашли работу и не связали себя браком с кем-нибудь из местных, без визы получится обойтись только в том случае, если купленный объект стоит дороже 40 тысяч евро – тогда вам могут продлить вид на жительство.

Вне зависимости от того, какой вид недвижимости вы решили приобрести в Черногории – квартиру, участок земли или дом – ваша сделка начнется с так называемого предварительного договора. В нем сказано не так уж много – описываются сами условия заключения сделки (что, где, когда, за сколько, от кого и кому), рассматривается способ и сроки оплаты, а также прописывается сумма задатка, обычно составляющая около 10% от оговоренной стоимости приобретаемого объекта. Указанную сумму задатка необходимо передать предыдущему владельцу, который обязан за это выдать расписку, что прописанные в предварительном договоре деньги он получил.

После этого заключается уже основной договор купли-продажи, за законным оформлением которого обращаться следует только в государственные нотариальные конторы Черногории – таковы правила страны. Здесь расписанных пунктов уже ощутимо больше – помимо того, что было описано выше, должно быть упомянуто, например, что продавец соглашается на переоформление объекта на другое лицо.

Как говорилось выше, при покупке жилья на вторичном рынке для граждан постсоветских стран налог составляет 3% от суммы. В целом, как показывает практика, налоги, юридическое сопровождение и переоформление вместе повышают расходы примерно на 5%, так что при выборе недвижимости нужно учитывать еще и такую наценку.

Пункт о том, что продавец не будет иметь ничего против переоформления, важен по той причине, что любой новый хозяин, по логике, должен тут же оформить приобретение в государственном кадастре на себя. Впрочем, согласно черногорским законам, сделать это можно не в любой момент в будущем, а в первые 30 дней с момента заключения сделки. Лучше не экспериментировать с тем, что будет, если в предложенный срок легализации не случится, а чтобы не было лишних проблем со стороны продавца, который «передумал» и ставит палки в колеса, в договоре специально прописан пункт о его согласии на переоформление.

Если вы покупаете свободный земельный участок, планируя заниматься застройкой самостоятельно, стоит учесть, что в Черногории далеко не все земли предполагают дальнейшую застройку. Причин того, почему конкретный участок, с точки зрения законодательства, не годится для строительства, может быть много, но изменить такой статус территории у вас вряд ли получится, а любое здание, возведенное вами по незнанию или внаглую, будет считаться незаконным и может подлежать сносу.

Многие наши соотечественники, планируя обзавестись недвижимостью на Адриатике, решаются продать «лишнюю» недвижимость на родине, чтобы выручить денег. Деление одной процедуры на два этапа сильно затягивает процесс и предполагает большое количество бумажной волокиты, из-за чего часть потенциальных инвесторов даже не желают рассматривать такую идею, считая ее слишком сложной для реализации. На самом же деле проблема может решаться несколько проще, чем могло показаться.

Существуют международные агентства недвижимости, предлагающие услугу обмена, допустим, российской недвижимости на черногорскую. Вместо двух отдельных операций, каждая из которых может затянуться, предлагается одна и довольно быстрая, поскольку вы не ищете ни покупателя на российское имущество, ни продавца черногорской недвижимости – это, считай, одно и то же юридическое лицо. Как итог, в руки вы можете денег так и не получить, зато не ждете, пока продаваемый вами объект купят – специалисты просто прибывают по указанному адресу и оценивают, сколько может стоить предлагаемый вами дом или квартира.

За счет сотрудничества с серьезной фирмой можно упростить процесс переоформления, даже если это «съест» часть бюджета. При этом подобные услуги работают обычно только для Москвы, Питера и других крупнейших городов, где недвижимость востребована.

Ответы на вопросы по покупке недвижимости в Черногории приведены в следующем видео.