Менеджер по аренде: квалификация и должностные обязанности

Должность менеджера по аренде встречается не так уж и редко. Но многие люди слабо представляют, что это за профессия, какая там требуется квалификация и каковы основные должностные обязанности. Пора исправить этот пробел.

Менеджер по аренде в любом случае работает по процентной схеме, то есть ему достается определенный процент от каждой совершаемой сделки. Обязательно придется поддерживать постоянный контакт с людьми. И не только с руководством собственным, но и с клиентами, которые хотят что-то сдать или взять в аренду. Потому характерными чертами работы менеджера по сдаче коммерческой недвижимости или жилых помещений традиционно являются:

• частые командировки и поездки;
• сверхурочная работа и ненормированные графики;
• невозможность предвидеть, где и как закончится рабочий день, сколько продлится то или иное оформление;
• систематическая эмоциональная нагрузка.

Коммерческая недвижимость очень выгодна для такого менеджера, ведь она стоит дорого, и даже при аренде за нее вносят солидные суммы. Потому и ставки комиссионных обещают быть внушительными; но не все так просто и легко. Только те, кто виртуозно знает особенности рынка, кто готов глубоко и всесторонне изучать особенности конкретных объектов, добьются успеха в этом сегменте рынка. А конкуренция там свирепа и беспощадна.

Работая коммерческим риэлтором, придется больше внимания, впрочем, уделять не индивидуальным особенностям конкретного здания, а общей статистике и экономической динамике. Внимание такого специалиста необходимо приковывается к демографической специфике региона, потому что именно она определяет спрос и предложение на те или иные виды товаров и услуг. Необходимо внимательно отслеживать ситуацию у конкурентов, те предложения, которые они делают. Даже если эти предложения — в смежных ценовых диапазонах или отличаются по площади.

Прорабатывается каждая сделка индивидуально. Переговоры могут длиться долго. Не менее долог процесс согласования и утверждения документов, отдельных параметров договора. Шансов сдать хоть сколько-нибудь крупный объект коммерческой недвижимости менее чем за три месяца очень немного. Потому менеджеру предстоит вырабатывать в себе терпение и методичность.

Уже сказанное проясняет, что хороший менеджер по аренде должен великолепно владеть:

• экономическими знаниями;
• методиками расчета прибыли и убытков;
• математическими моделями, позволяющими прогнозировать развитие ситуации на рынке;
• процессом сдачи в аренду во всех подробностях;
• навыками составления договоров и оценки их содержания;
• навыками формирования иных необходимых документов (а их тоже очень много).

Крайне редко в наши дни менеджер работает в одиночку. Обычно он вовлекается в работу целого отдела, и потому вынужден координировать свои действия с деятельностью других сотрудников. Аренда может выражаться в предоставлении недвижимости как во временное владение и пользование, так и только во временное пользование. Менеджер обязан разбираться в этой тонкости и понимать, что и когда, на каких конкретно условиях передается заинтересованной стороне. Вдобавок ему предстоит проделать массу работы еще задолго до формирования договора.

Арендаторы и те, кто намерен что-либо сдать, приносят ему различные документы. Необходимо все тщательно изучать, проверять, сверять между собой и с нормами закона.

Необходимо также:

• создавать и поддерживать в актуальном состоянии базы данных об арендаторах с контактной информацией;
• анализировать объемы продаж;
• выдвигать предложения, как их, эти самые объемы, увеличить или хотя бы удержать на текущем уровне;
• искать новых арендаторов;
• контролировать исполнение условий по уже заключенным договорам.

Этот документ, как всегда, в каждой организации составляется индивидуально. Но все же есть общие моменты, касающиеся обязанностей исполнителей. Им нужно непременно знать:

• основные федеральные и региональные нормы, касающиеся финансовых вопросов, оборота недвижимости, охраны объектов культурного наследия, охраны природы и прав других собственников;
• порядок заключения, исполнения и расторжения договоров, установленный законодательством и уточненный корпоративными правилами;
• структуру собственного отдела;
• алгоритм действий при возникновении той или иной ситуации;
• нормы трудового законодательства;
• требования техники безопасности, пожарной и производственной, биологической и радиационной, антитеррористической безопасности (если на объектах могут присутствовать такие риски);
• нормы налогообложения;
• порядок документального оформления и перечисления платежей;
• основные нормы документооборота;
• конъюнктуру рынков;
• порядок осмотра и обследования зданий, сооружений и их отдельных частей.

Также менеджер по аренде должен быть в курсе:

• земельных, жилищных норм;
• этики и тактики деловых переговоров;
• психологии деловых партнеров;
• правил распорядка в организации.